300万円で売る家の仲介手数料が、33万円。金額だけ見ると、ずいぶん大きな割合です。「手数料は売値の3％に6万円を足す、と聞いたのに」と、計算し直したくなる人もいるでしょう。
低価格の物件には、通常とは別の報酬上限を使える特例があります。ただし、33万円は必ず払う定額ではなく、条件を満たす場合の上限です。300万円の売却を例に、どの計算なのか、いつ何を合意するのかを見ていきます。
300万円なら、通常の上限は15万4,000円
売買の媒介報酬は、売主一方から受け取れる上限が定められています。課税事業者の場合、通常は売買価格のうち200万円以下の部分に5.5％、200万円超400万円以下の部分に4.4％、400万円超の部分に3.3％を当てます。いずれも税込の率です。［1］
300万円の物件なら、200万円×5.5％＝11万円、残り100万円×4.4％＝4万4,000円。合計は15万4,000円です。よく見る「価格×3％＋6万円」に消費税を加える速算式は、400万円を超える場合に使うもの。300万円へそのまま当てると、通常の上限計算からずれてしまいます。
以下は、価格に含まれる建物の消費税相当額を除き、課税事業者が売主一方から受け取る「媒介」の報酬を比べた表です。売主・買主の双方分を合算した額や、代理の場合の計算ではありません。
| 売買価格 | 通常の上限 | 低廉な空家等の特例の上限 |
|---|---|---|
| 100万円 | 5万5,000円 | 33万円 |
| 300万円 | 15万4,000円 | 33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円 |
編集部が大阪府・国土交通省の案内に基づいて計算。建物の消費税相当額の扱いや事業者の課税区分が異なる場合は、同じ表をそのまま使わず、見積りの前提を確認します。［1］［2］
800万円以下に使える特例は、2024年7月から
2024年7月1日から、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」の媒介では、業務に要する費用を勘案し、通常の計算を超えて、税込33万円まで報酬を受け取れる特例が設けられています。名称に空家とありますが、使用状態だけで対象が決まるものではなく、居住中の家も含まれます。2026年10月に始まった新制度ではありません。［2］
安い家なら、調査もすぐ終わるとは限りません。相続した古い建物の資料を調べたり、現地へ足を運んだりする仕事は、売値に比例して小さくなるわけではないからです。全国宅地建物取引業協会連合会も、2025年3月の資料で、低価格物件の流通に関する負担と報酬を課題として取り上げています。特例は、こうした取引を扱う側の事情とつながっています。［3］
だからといって、売主が説明を聞かずに上限額を受け入れる仕組みではありません。通常計算との違いを知ったうえで、依頼する業務と金額を確認することが大切です。
契約前に、「何円・何の上限・どんな業務か」をそろえる
国交省の消費者向け案内は、この特例を使う場合、媒介契約の締結に際して、あらかじめ説明し合意する必要があるとしています。売れたあとで初めて「安い家なので33万円です」と聞く、という順序ではありません。［2］
見積りを受けたら、次のように聞くと、論点がそろいます。これは編集部が作成した確認文です。
この金額は通常の上限計算ですか、800万円以下の特例ですか。税込の合意額と、想定する調査・販売業務を教えてください。仲介手数料以外に費用が生じる場合は、その項目と条件も契約前に確認したいです。
「最大33万円まで」と「今回は33万円で合意する」は、書類上でも区別したいところです。価格変更を予定しているなら、その場合の合意額の扱いも確認します。上限があることは、そこまで必ず請求されるという意味でも、自分の希望額へ必ず下げてもらえるという意味でもありません。
手取りは、手数料だけでは決まらない
100万円の家と800万円の家では、同じ33万円でも手取りに対する重みが違います。ここへ測量、残置物の片付け、登記などの費用が生じれば、売価だけを見ていたときとは印象が変わります。何が必要かは物件ごとに異なるので、発生が確定した費用と、まだ条件付きの費用を分けてください。
複数社を比べる場合も、最安の手数料だけで決めるより、調査する範囲、販売方法、別費用まで含めて同じ条件にそろえるほうが判断できます。家を手放すための仕事が何で、その対価が何円なのか。そこが読める見積りにしてから、媒介契約を結びたいところです。
